Тенденции
Тенденции рынка складской недвижимости
Разговор в нашем обзоре пойдет о Киеве и прилегающих городах области, поскольку по оценкам экспертов, это наиболее развитый рынок обсуждаемого сегмента в Украине.
«Сделки года»
· По экспертным оценкам, наиболее важным событием уходящего года была покупка логистического комплекса «Kopylov Logistics Park». Покупатель - «АТБ», площадь объекта составила более 30 000 кв.м. Локация – село Копылов, Макаровский район.
· Вторая сделка года – компания Кипра (Temania Enterprises Ltd.) выкупила складской комплекс «Терминал Бровары», принадлежавший «Rozetka.ua». Общая площадь составляет 46 850 кв.м.
«Тенденции»
До 2016 года наблюдалось падение цен, сокращение спроса и соответственно рост вакантности, что конечно же было «не по душе» инвесторам и девелоперам. Однако за последние два года ситуация начала стабилизироваться. Инвесторы, как и клиенты, нуждающиеся в складских помещениях, в итоге обратились к покупке готовых и доступных объектов, а не к аренде. Логика проста – прогнозируется повышение ставок на 2018 год и объекты будут доступны к продаже или аренде за более высокую цену. Вывод очевиден - покупка объекта является долгосрочной перспективой и беспроигрышной инвестицией.
Девелопмент новых объектов на сегодняшний день не является особо перспективным, но и этот сегмент постепенно «оживает». Но тем не менее, цена «вторичного» объекта все же ниже или равна строительству нового.
Если говорить про киевский регион, то явным лидером по локации считается Броварский район, а именно сам город Бровары. Тут и цена ниже, и предложений больше, и особенно радует отсутствие столичных пробок, что никак не способствует скорости доставки товаров со склада в точку продажи либо пункт конечного назначения.
«Ставки и основные игроки»
Спрос в 2017 году (как и в 2018, по всем прогнозам) на доступные к продаже или аренде складские помещения в основном формируют и будут формировать такие компании:
· логистические операторы
· грузовые перевозчики
· FMCG-компании
· продовольственные ритейлеры
· фармацевтические компании
Хотя фармацевтов мы и поставили на последнем месте, но судя по всему, это самые перспективные арендаторы на ближайший год. Уже сегодня они составляют хорошую конкуренцию логистическим компаниям и операторам торговли. Но пока что такие компании предпочитают формат «built-to-suit» (самостоятельно реализованные объекты).
Размеры ставок в 2017 году составили от 2,5 у.е. до 4 у.е. за квадратный метр. Причем это цена без учета подоходного налога и коммунальных расходов. В 2018 этот уровень ставок по прогнозам всех специалистов должен остаться на прежнем уровне. Хотя, учитывая прогнозы на снижение количества свободных помещений в следующем году, цены могут повыситься. Что скорее всего так и будет. Для полной уверенности в позитивных тенденциях можно будет рассчитывать только после первого квартала 2018 года.
P.S. Источник основных данных - «Commercial Property»